案例一案情簡介：

肖女士家住海口市過港村。從前，她家是一條溝，1987年她填了土，在上面建了房子，一直居住至今，鄰居是她的同公兄弟張先生。這棟房子，肖女士一直沒辦理土地使用證。2008年，過港村要拆遷，關于拆遷補償問題，肖女士與張先生發生了沖突。原來，張先生有一張1953年的土地所有權證，憑着這張土地所有證，張先生在1995年辦理了土地使用證。該土地使用證，不僅包括張先生住的地方，還包含了肖女士的家那片土地。給與辦證理由是：張先生是過港村村民，享有宅基地使用權。按照海口市農村宅基地管理辦法規定，農村村民一戶隻能擁有一處宅基地，宅基地按人均３０平方米以下的用地标準安排使用。在主城區、建制鎮鎮區範圍内的，每戶不得超過１５０平方米，在主城區、建制鎮鎮區範圍外的，每戶不得超過１７５平方米。因此，國土管理局就劃分了157平米的地給張先生。但是，根據肖女士提供的資料顯示，張先生在過港村不止有這一塊土地的使用權，還享有該村另外一處土地的使用權（約138平米）。就肖女士家住土地的使用權到底歸誰所有？肖女士能否獲得該土地使用權？就此，肖女士向我們咨詢了法律意見案件分析：

在解決問題之前，我們要先搞清楚該案的法律關系。該案法律關系包括肖女士與家住土地的法律關系和張先生與該土地的法律關系。首先，我們來分析肖女士與家住土地的法律關系。1987年，肖女士在溝上填土建房，但沒辦理任何土地使用手續。其做法是非法占用土地，是違法行為。她不僅不享有該土地的使用權，而且她在該土地上的建築也屬于違章建築，依法是應當拆除的。其次，我們再來分析張先生與該土地的法律關系。根據《海口市農村宅基地管理辦法》和《土地管理法》規定，農村村民一戶隻能擁有一處宅基地，宅基地的範圍按每個規定處理。海口市農村宅基地管理辦法規定海口市農村宅基地按人均３０平方米以下的用地标準安排使用。在主城區、建制鎮鎮區範圍内的，每戶不得超過１５０平方米，在主城區、建制鎮鎮區範圍外的，每戶不得超過１７５平方米。張先生在過港村享有兩塊土地的使用權，合在一起已經超過150平米。其後申請的157平米的使用證是不合法律規定的，國土局給與發證是違反法定程序的。該土地的所有權應歸農村集體所有，而該土地的使用權應當經法定程序，按照法律規定必須經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業等行政主管部門批準才能獲得該土地的使用權。因此，肖女士想取得該土地的使用權，隻有兩條路可以走：提起行政複議或者行政訴訟撤銷張先生的土地使用證，撤銷該土地使用證後，再依照法定程序，申請取得該土地使用證。案件二案情簡介：

彭女士與王先生有借貸關系。王先生2005年曾借彭女士60萬元，并以王先生擁有的一處房産作抵押，約定2005年将欠款還清。2006年，王先生沒按約定将欠款還清。于是，彭女士就起訴王先生。法院判定，抵押合同有效，并在王先生逾期未執行判決的情況下，查封了王先生的抵押房産，進行拍賣，但經第一次拍賣後未成功賣出。該抵押物權一直沒辦理抵押登記。2008年，王先生将房子賣給了李先生，李先生到房管局辦理過戶手續的時候，被拒絕辦理，原因是該房子已經查封了。于是，李先生就起訴王先生，并将彭女士作為第三人參與訴訟。彭女士就該抵押物權是否有效向我們咨詢了相關的法律問題。案情分析：

根據《物權法》的規定，抵押物權經登記才生效。彭女士的抵押物權未經登記，是無效的。但是，彭女士與王先生的借貸關系有效，在王先生未能還清欠款之前，法院不能将王先生的房産解封。至于，王先生和李先生的關系，屬于另一法律關系。與彭女士和王先生的借貸關系無關。案件三案情簡介：

李先生租了一個小區的一樓的的房子并将房子改成一家雜貨店。2008年某天晚上，李先生的雜貨店被盜，損失将近1萬多元。李先生立即報了案。據李先生述說，進入該小區必須持有小區居民證經小區保安的通過才能進入。李先生認為小區保安沒盡保安責任，放行非小區居民進入小區内，緻使其雜貨店被盜，小區物業管理公司應承擔因疏忽造成的賠償責任。就賠償問題，李先生向我們咨詢了法律意見。案情分析：

根據先刑後民的原則，在李先生雜貨店的盜竊案未解決之前，李先生雜貨店的損失确定，是不能提起民事賠償的訴訟的。但李先生可以就與物業管理公司簽訂的物業管理合同，根據合同條款，審查小區物業管理的保安措施是否完善，若未完善，則有權要求物業管理公司履行完善保安義務及有關賠償。

第七組 組長：黃育堅 組員：江倩瑩 王娜

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